정부가 정하는 임대료, 과연 실현 가능한가?

최근 한국 정치권에서는 표준임대료 법안이 다시금 논란의 중심에 서고 있다. 이 법안은 지방자치단체장이 정한 기준에 따라 전월세 금액을 설정하도록 하여,
세입자의 주거 안정을 도모하겠다는 의도를 담고 있다. 하지만 과연 이러한 방식이 세입자를 위한 현실적인 대안이 될 수 있을까?

표준임대료 법안의 주요 내용과 취지

표준임대료 법안은 전월세 거래 시 정부가 지정한 기준 임대료를 초과하지 못하도록 제한하는 내용을 포함하고 있다. 그 취지는 명확하다.
전월세 가격 통제를 통해 과도한 임대료 상승을 막고, 세입자의 부담을 덜어주겠다는 것이다. 그러나 정책이 시장의 기본 원칙을 무시할 경우,
그 부작용은 오히려 더 심각할 수 있다.

세입자가 겪을 수 있는 피해

정부가 임대료를 자의적으로 설정할 경우, 세입자는 다양한 형태의 피해 사례를 경험할 수 있다. 우선 정책의 불확실성은 주거 안정성을 해친다.
표준임대료가 정치적 결정에 따라 자주 변경되면, 세입자는 장기적인 거주 계획을 세우기 어려워진다. 또한 표준임대료가 실제 시세보다 높게 설정되면,
시장 임대료보다 비싼 금액을 지불하게 되는 상황도 발생할 수 있다.

더불어 표준임대료가 실제 거래 가격과 불일치할 경우, 임대인과의 갈등이 잦아지고, 편법 계약이나 분쟁이 증가할 가능성도 존재한다. 이러한 세입자 피해 사례는
오히려 주거 불안을 가중시킬 수 있다.

제도의 악용 가능성과 정치화

표준임대료는 순수한 정책 도구로 머무르지 않을 수도 있다. 예를 들어 선거를 앞두고 임대료를 낮춰 유권자의 환심을 사려는 포퓰리즘 정책으로 변질될 수 있으며,
특정 이익 집단과의 유착으로 표준임대료가 왜곡 설정되는 부동산 시장 왜곡 현상도 우려된다.

실제로 동일 도시 내에서도 지자체별 기준이 다르게 적용되면, 지역 간 형평성이 무너지고 시장 혼란이 가중된다. 가격 통제가 오히려 투명한 거래를 해치는 역효과를 낳을 수 있다는 점에서,
제도의 설계와 운영 방식에 신중한 접근이 요구된다.

해외 사례: 베를린의 임대료 상한제 실패

임대료 상한제 실패 사례로 자주 언급되는 독일 베를린은 2020년 Mietendeckel(임대료 상한제)을 도입했다. 이 제도는 임대료 인상 제한뿐 아니라,
일부 계약의 임대료를 강제로 낮추는 내용을 담고 있었다. 그러나 그 결과는 참담했다. 신규 임대 매물이 50% 이상 줄고, 기존과 신규 세입자 간 격차가 심화되었으며,
음성 계약과 시장 왜곡이 발생했다.

결국 2021년 독일 연방헌법재판소는 이 정책이 위헌임을 선언하고 폐기했다. 이 사례는 잘못 설계된 임대료 통제가 어떤 심각한 후폭풍을 초래할 수 있는지를 여실히 보여준다.

정책보다 중요한 건 시장 신뢰

세입자 보호는 가격 통제가 아니라, 시장에 대한 신뢰와 균형 있는 정책 설계에서 시작되어야 한다. 공급 확대, 계약 투명성, 일관된 제도 운영이 핵심이다.
행정 편의에 따른 가격 설정은 자칫 시장 기능을 마비시키고, 임대차 당사자 모두에게 피해를 줄 수 있다.

정책은 날카로운 칼처럼 정확해야 하되, 저울처럼 공정해야 한다. 표준임대료 법안이 진정한 해법이 되기 위해선, 시장 현실과의 조화가 전제되어야 한다.

오늘 당신의 월세가 정치인이 정한다면, 내일은 당신의 삶의 방식까지 정해질지도 모른다.